房地产市场何时走出低迷？
文/晨风
编辑/程墨
今年以来，家居行业迎来了一波IPO热潮，截至目前有包括悍高集团、远超智慧、马可波罗、科凡家居、新明珠集团、三威家居、皇派定制家居、玛格家居等13家家居企业进入IPO进程。而同样值得注意的是，包括泛亚卫浴、朗斯家居、博泰家具、红蚂蚁装饰在内的多家家居企业IPO被终止审查，还有个别家居企业因财务资料过期等原因上市审核中止。
房地产业2022年的衰退是近年来最严重的一次。销售面积的下滑幅度前所未见。房地产投资自1999年有记录以来首次下降。开发商融资额减少了四分之一。产业链家居尤其是受恒大地产流动性波及的一些公司，出现了明显的应收账款激增和大额计提减值，而其中受影响较大的当属新明珠集团有限公司（以下简称“新明珠”或“公司”）。
进入2023年，国家层面针对不断加深的地产危机采取了多项举措，包括6月13日宣布的降息，但效果如何有待观察。专家们都想知道地方性措施能在多大程度促进增长，房地产市场何时走出低迷。这关系到产业链所在供应商们的生存空间和其他一系列问题。
在此背景下，建筑陶瓷行业第一梯队企业新明珠近期也更新了预披露资料，继续冲击A股IPO。实际上，从2018年开始，新明珠就筹划闯关IPO，计划2020年登陆资本市场，不过五年过去了，新明珠仍然候在A股市场门口。
招股书资料显示，新明珠集团2020-2022年主营业务收入分别为77.93亿元、84.29亿元和73.73亿元，扣非净利润分别为9.69亿元、5.5亿元、5.61亿元。值得注意的是，受部分下游房地产客户资金周转困难等影响，新明珠集团应收款项产生大额减值损失，信用减值损失金额分别5.32亿元、7.82亿元和2172.98万元。
01
坏账高达数十亿
根据招股书披露，报告期内，新明珠集团营业收入均来源于建筑陶瓷产品的销售收入，占营业收入的比例均在99%以上。而从销售数据显示，新明珠集团的陶瓷产品分为陶瓷砖和陶瓷板材。
报告期内，陶瓷砖销量依次为2.02亿平米、1.96亿平米、1.59亿平米，实现收入71.52亿元、69.14亿元、53.92亿元，占比总营收91.78%、82.02%、73.14%。陶瓷板材销量依次为565.85万平米、2093.40万平米、3124.10万平米，实现营收6.2亿元、14.97亿元、19.69亿元，占比总营收依次为7.9%、17.76%、26.71%。
公司陶瓷砖销售收入及占比之所以有所下降，主要是顺应市场潮流，逐步淘汰纹理和花色单一的陶瓷砖，并将产能转向陶瓷板材新产品的生产。使得陶瓷板材销售收入带来明显的提升，2021年和2022年同比增幅达到141.25%和31.57%。但值得注意的是，报告期内陶瓷板材每平米价格为109.65元、71.50元、63.04元；，021年和2022年较上一年价格变动率为-34.79%、-11.83%。陶瓷砖每平米价格为35.34元、35.19元、33.94元，2021年和2022年较上一年价格变动率为-0.43%、-3.55%。
另一方面，由于受到陶瓷砖、陶瓷板材销售价格下降以及能源采购成本持续上涨推动生产成本增加的影响，公司报告期内，主营业务毛利率为34.82%、29.73%、22.88%，三年时间大幅下降11.94个百分点。若未来市场竞争加剧或原材料和能源价格进一步上升，公司主要产品毛利率可能面临进一步下滑的风险。
除了毛利大幅下滑之外，新明珠的坏账同样犹如高悬头顶的一把利剑，而导致这一情形的重要原因则是恒大地产，根据招股书显示，恒大此前不仅是新明珠的重要客户之一，同时恒大地产也是新明珠的股东之一，持股比例为1.96%。公司向恒大地产销售收入为9.14亿元、6.12亿元、3.05亿元，占公司主营业务收入比率为11.73%、7.26%、4.14%。
而根据数据显示，报告期内新明珠应收账款和应收商业承兑汇票合计金额为26.75亿元、29.56亿元、28.91亿元，占营收比率为34.14%、34.80%、38.95%。其中，新明珠集团对恒大地产应收账款金额为14.07亿元、12.03亿元、12.03亿元，应收其他客户为12.68亿元、17.52亿元、16.89亿元。
鉴于目恒大地产流动性情况，报告期内，新明珠集团坏账计提金额也迅速增加，分别为5.63亿元、10.83亿元、10.83亿元，计提比例为40%、90%、90%。总体上，报告期内，公司应收款项坏账准备计提金额为6.68亿元、14.45亿元和14.56亿元，计提比例24.96%、48.89%和50.37%。值得注意的是，此次IPO募投项目之一便是4.60亿元补充流动资金，显然新明珠想通过IPO实现补流，这对于投资者而言极不公平，公司的如意算盘打错了。
02
子公司纠纷暴露内控问题
根据招股说明书显示，报告期内，新明珠集团实际控制人为叶德林，直接持有公司股份9.68亿股，并且与第二大股东李要为夫妻关系，二人合计持有公司股份10.91亿股，占发行前总股本的87.86%。这样的结构会将企业的命运与大股东的决策做更紧密的捆绑，如果大股东做出的部分决策不够周全就可能让公司出现很大的不确定性，更受制于大股东的决策质量。
另一方面，在公司管理体系中，除叶德林和李要的亲戚都在新明珠集团担当要职，新明珠的内部管理还存在众多“二代”与“亲属”。而在这样众多亲戚管理局面下，公司也发生了不少纠纷事件，例如2020年5月，著名田径运动员刘翔曾因肖像权纠纷的问题，将公司告上法庭，最后双方和解收场。后在2021年时与知名演员杨颖之间的纠纷被法院一审判决，新明珠集团向杨颖赔偿经济损失40万元。这些纠纷都暴露出了公司内部管理的混乱。
除此之外，根据招股书披露，报告期内新明珠子公司三水冠珠、三水惠万家、三水建陶工业、萨米特卫浴和江西新明珠，共计3年内被处罚了8次，处罚金额为416.88万元。而在8次行政处罚中，有5次涉及4家公司都是因未取得施工许可证施工且未竣工验收投入使用，可见这一问题新明珠集团并未重视，合计处罚金额合计约370万，其中三水惠万家还因安全生产管理制度落实不到位的问题，未及时消除生产安全事故隐患的问题被处罚4万元。
此外，江西新明珠因未及时履行环保验收手续的问题被处罚30万元，萨米特卫浴因产品抽检不合格的问题被处罚13万元。
03
关联交易频繁成监管关注重点
作为一家拟独立上市的企业，新明珠的关联交易问题却未有明显改善。2019—2022年前三季度期间，新明珠集团的关联采购金额分别为9153.1万元、2.02亿元、2.32亿元以及1.19亿元，在当期营业成本中的占比为1.82%、3.98%、3.89%和2.82%。
从关联采购内容来看，除了因下游需求减少影响，2022年前三季度公司在恩平市俊辉企业管理有限公司处采购的贴牌瓷砖金额大幅较少外，物流服务和包装物等关联交易金额在当期新明珠集团同类采购中的占比依旧较高。
其中新明珠集团在关联方高安市百森物流有限公司处采购的物流服务金额由2019年的2512.85万元上涨到了2021年的1.23亿元，到2022年前三季度，新明珠集团还从该公司处采购了7274.25万元的物流服务。新明珠集团与百森物流之间的关联交易金额在公司同类采购中的占比更是由2019年的9.49%，上涨到了2022年前三季度的46.25%。
而根据天眼查信息显示，百森物流2018年2月才成立，新明珠持股30%，公司的人员规模少于50人。需要注意的是，天眼查平台披露的百森物流涉及的机动车交通事故责任纠纷案件开庭时间主要集中在2021年9月之后，而2019年该公司就已在为新明珠集团提供物流服务了。
除了百森物流外，新明珠集团在佛山永久纸业制品有限公司处采购包装物金额在当期同类采购中的占比也普遍在10%左右。而在2019—2022年前三季度期间，新明珠集团还持续从实控人叶德林及其子叶永楷以及实控人家族控制的佛山市新企物业管理有限公司处租赁房产，租赁金额由2019年的785.53万元上涨到了2022年前三季度的1563.05万元。据新明珠集团披露，公司使用的办公楼、展厅、仓库等场地，所有权均为实控人及其家族成员。
因存在利益输送、虚增收入或让关联方承担成本等潜在风险，无论是审核制还是注册制，关联交易一直是监管层关注的重点。在全面注册制改革中，监管层更是要求在信息披露中“实质大于形式”，披露服务最终的提供方，以此考核拟IPO企业关联交易的合理性。
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